原房东不过户的违约责任 违约金如何确定
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房屋买卖合同中通常会有一条“甲方应在交房前将户口迁出（若有），如因甲方原因，未如期将户口迁出，应当按日计算，应向乙方支付房屋总价的万分之五的违约金。但是在司法实践中，这样的违约金往往过高，房东若一两年不过户的话，违约金可达到房款的百分之二三十。那么原房东不过户的违约责任如何确定呢？
近日收到这样一条咨询：去年我们家购置了一套二手房，合同约定在交房之前，原房东若有户口，则应迁出，若违反合同规定，则违约一日就需向我们支付房屋价格的万分之五，距离交房到现在已经7个月了，违约金约11万。现在原房东仍未将户口迁出，且称需要2年之后才能迁出。请问我们如果起诉要求原房东赔偿违约金10万，胜算大吗？
该当事人担心的就是10万违约金得不到法院支持怎么办，会不会因此败诉？其实向法院起诉时可以主张合同上约定的违约金，法官可根据被告主张的违约金过高的请求综合案情来减少违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。
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