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房屋租赁合同纠纷

类型:法治热点

时间:2020-04-26

房地产纠纷

来源:DS

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随着社会经济的城市化发展,不少人都会留在大城市里工作,但是由于城市房价高以及其它原因,不少在外务工者大多选择租房。对于房屋租赁问题,引起纠纷的事情时有发生。为了更好地规范租赁双方的交易行为,减小交易风险,以下梳理了在房屋租赁合同签订阶段中需注意的一些情况。

房屋租赁,房屋合同纠纷
一、房屋租赁合同签订阶段
第一,租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质,对几类特殊的租赁加以关注。
1、带照租赁。一般来说,营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力。但是,若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动,则该租赁合同无效。故进行带照租赁时,租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动,不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供给他人使用。
2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效,但并不符合相关法律规定,出租人出租该类房屋,可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋,不要贪图一时之利,做违反国家政策法律的行为;承租人也应避免租赁此类房屋,以免因小失大,导致自身利益受损。
第二,租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定,以免争议发生。
房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则,将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式,确认房屋性质、房屋面积等基本情况。
二、案例分析— 带照租赁
红太阳公司是一家具有经营烟草、酒类相关营业特许资质的企业。2011年8月21日,红太阳公司与李某签订《房屋租赁合同》,约定红太阳公司将自己所有的经营用房出租给李某,并将自己的营业执照、烟草专卖许可证、酒类专卖证、食品卫生许可证一并提供给李某使用,但不得超出红太阳公司营业执照及烟草专卖许可证的经营范围。合同签订后,李某使用租赁房屋进行经营活动。李某支付房屋租金至2011年3月。2011年1月20日,红太阳公司的法定代表人陈某将营业执照、烟草证、酒类专卖证等原件从李某处取走,到有关部门办理工商年检和换证,之后未将相关证照及时交给李某,造成李某自2011年1月20日起在无证的状态下经营。李某因此向红太阳公司提出要求终止租赁合同,红太阳公司同意合同解除,但双方就租赁保证金的退还等未达成一致,房屋未能交接。据此,红太阳公司起诉至法院,要求李某返还房屋,支付经营期间的水电费、税费及截止到实际腾退之日止的房屋使用费。李某亦提出反诉,要求红太阳公司返还租赁保证金10000元。
法院经审查认为,本案中,烟草零售是国家限制经营的行业,必须经过批准后方可开展经营活动。涉案的《房屋租赁合同》中,出租人将营业执照及烟草专卖许可证一并交由承租人使用,租赁合同应为无效。合同无效后,因该合同取得的财产应当返还,双方都有过错的,应各自承担相应的责任。本案中,双方当事人对该合同的无效均有责任,最终判决李某返还房屋、支付截止到实际腾退之日止的房屋使用费及实际发生的水电费、税费,红太阳公司将租赁保证金10000元返还李某。
总的来说,租赁双方都应做到以下两方面:一是严格遵守法律规定,切勿为了贪图一时之利钻法律的空子,做出违反国家政策法律的行为。二是严格秉持诚实信用原则,诚信签约、诚信履约。

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