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逾期违约金和解除合同的违约金可否同时索赔?

类型:法治热点

时间:2020-04-21

房地产纠纷

来源:CDY

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在房屋销售合同中,通常约定逾期的违约赔偿金(通常每天没支付的款项或者是房屋总价的万分之五),还有用于取消合同的违约金(通常为房屋总价的20%)。一般来说,这两个违约金可以同时索赔。

违约金在本质上是损害赔偿额的预定。也就是说,当合同签订时,合同双方事先评估了如果双方同意估算金额,即违约金形式(包括具体金额或计算方法等)应在合同中明确约定;当一方违反合同时,违约方应根据违约金向违约方索赔,这非常有利于签订合同后履行担保,非常有效地保护观察方的利益。

《合同法》第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 逾期违约金和解除合同的违约金都是房屋买卖双方所约定的因违约所产生的损失赔偿额的计算方法(注:如果解除合同的违约金是总房价的20%,也可以看作是“一定数额的违约金”)。这两项违约金是不冲突的:逾期违约金是违约方逾期未履行其合同义务所应当支付的违约金,解除合同的违约金是违约方构成根本违约后守约方在解除合同的前提下所向违约方主张的违约金。举例言之,合同约定房屋总价500万元,逾期违约金是每天总房价的万分之五,逾期履行超过15天的,守约方可以解除合同并主张20%的违约金。如果买房人逾期付款达到20天,则守约方可以向违约方发函解除合同并主张违约金:500万元*0.05%/天*20天+500万元*20%。

需要注意的是:

1、逾期违约金和解除合同的违约金这两项违约金不能和实际损失同时主张,如守约方主张了上述两项违约金,就不能再主张房屋差价损失、佣金损失、利息损失等实际损失。

2、逾期违约金只能主张至守约方解除合同之日。因为守约方解除合同之日合同就已经解除,解除的效力溯及至合同成立之日,双方之间不再存在合同关系。守约方只能根据违约条款主张违约责任(或者主张实际损失)。此外,守约方不得再继续主张逾期违约金还有一个原因,即守约方有防止损失扩大的义务,法律依据是《合同法》第一百一十九条第一款:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”

3、逾期违约金和解除合同的违约金可以同时主张,但是受到违约金调整规则的调整。《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’” 因为民法的赔偿原则是“填平原则”,即违约方给守约方的赔偿和守约方的损失基本一致,如果违约金低于或者过分高于守约方的实际损失,都会造成非常不公平的后果,违背了违约金制度设置的初衷和民法的基本原则。因此,法律规定了违约金调整规则。

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