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借名买房 房子判给谁

类型:法治热点

时间:2020-03-20

房地产纠纷

来源:zy

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长期以来,房价一直处在上升的阶段,全国甚至在之前掀起了一股炒房热,为了限制这些炒房的现象,各地房地产行业的调控持续升级,各项限购政策便应运而生。诸如“购房需本地户口”“缴纳社保一年”等限购政策让一众需要购房的人群感到非常焦急。房价一天天涨,而手里的资金慢慢缩水。
于是,被限购的人群想到了通过借名买房来规避相关房地产调控政策。那么,借名买房,房屋到底归谁的?出资人?还是出名人?


其实,从2017年8月开始,对于借名买房规避限购政策的,房屋到底归谁所有,有了最终的答案!
2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”),该意见共30条内容,俗称金融审判30条,其中该意见第18条明确规定:

“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”
虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效!

那么合同无效后,房子到底归谁?相信也是所有借名买房人共同关注的问题。首先,我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的:

《合同法》第五十八条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

根据该条款规定,合同无效后发生三种法律后果:
其一是返还取得的财产责任,比如若房屋买卖合同无效,则一方返还购房款,另一方返还房屋;
其二是不能返还情形下的折价补偿,比如建设工程违法分包合同中,实际施工人的履行行为己固化于建设工程中,无法予以返还,参照双方约定的工程款予以结算。
其三是过错损失赔偿责任,该责任可能与上述两种法律后果结合使用,也可能单独适用。

由于借名买房涉及到2个法律关系,其一是出资人(借名人)与出名人(被借名人)之间的关于借名买房的内部协议(下称“借名协议”);其二是被借名人(房屋买受人)与房屋出卖人之间的房地产买卖合同关系。因此,针对这两个法律关系,我们逐一分析:

一、借名协议无效,而房屋买卖合同有效
如果借名协议无效,意味着出资人支付给被借名人代为转付的购房款,在合同无效后,只能由被借名人予以返还,双方形成的是一种债权债务关系,而被借名人取得房屋的产权,这在房价暴涨的年代,相信是无数被借名人梦想看到的结果。

因此,借名协议无效,意味着真正的出资人将无法按照预先的设想,依法取得登记在被借名人名下的房产。在借名协议无效,而房屋买卖合同有效的情况下,房产将归被借名人所有!!!

二、借名协议及房屋买卖合同均无效
虽然在意见中并未明确表述借名协议及房屋买卖合同均无效,但是借名购房中涉及到两个法律关系均是无效的法律关系,在这种情况下,意味着被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效,房屋买卖合同无效,意味着出卖人需要返还被借名人的购房款,而被借名人应依法返还房屋。

因此,当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下,也意味着房子既不是借名人的,也不是被借名人的,而是出卖人的,系争房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态。

当然,需要特别说明的是:对于借名买房中涉及到的被借名人与房屋出卖人之间的《房屋买卖合同》是否无效的问题,需要人民法院或仲裁机构依法认定,但是,对于民事诉讼来说,“不告不理”是基本处理原则,若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下,《房屋买卖合同》按照有效来处理,也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前,房屋的产权仍然归被借名人所有!!!

综上所述,无论是什么情况,只要你是带着侥幸心理,想要通过借名买房的手段来规避国家房地产调控政策,房子可能是借名人的,可能是出卖人的,但怎么样都不会判到出资人手里!所以,那些想要通过小手段来购房的人,还是趁早打消这个想法吧,不然钱和房子两空啊!

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