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如何解除房屋买卖合同   房屋买卖合同法定解除情形

类型:法治热点

时间:2020-03-13

合同纠纷

来源:程潇潇

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       合同解除指的是合同有效成立后,尚未履行或者履行完毕之前,通过当事人双方协议一致或者一方当事人行使解除权使合同关系提前消灭的情形。房屋买卖合同解除一般主要有这几种情形:协议解除;根本违约;迟延履行;法律规定的其他情形。协议解除买卖双方达成合意即可,遵循自愿原则,以下为法定解除情形:

房屋买卖合同、法定解除、除斥期间、通知解除、解除时间、权利消灭

       根本违约:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

       合同解除的除斥期间。根据《合同法》第95条规定:规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。对方通知行使解除权的三个月内没有行使的解除权消灭,最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)作出了规定,其中第15条明确:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。” 《商品房买卖司法解释》第15条第2款后半段规定:“对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”

       合同发生解除效力的时间。房屋买卖合同存在法定解除条件的,有解除权的一方当事人通知即可发生合同解除效力,通知既可以是口头通知,也可以是书面通知。根据《合同法》第96条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。有解除权的一方没有通知解除合同,而是直接起诉解除买卖合同的,应当认为其通过法院向对方送达起诉状副本的方式履行了通知义务,即合同自对方当事人收到起诉状副本时解除。

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