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房屋买卖合同注意事项  避免房屋买卖纠纷

类型:法治热点

时间:2020-03-12

合同纠纷

来源:程潇潇

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       一、未取得预售许可证的房屋买卖合同无效吗?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,买受人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房屋买卖合同、预售许可证、要约、要约邀请、贷款买房

       二、销售广告并非都是要约邀请,在符合一定条件下是要约,即使没有签订入购房合同之中,也是合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

       三、出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定可以看出:首先,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人以此请求解除合同的,不予支持。其次,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

       四、贷款买房问题。贷款买房已经支付购房款,但是银行贷款没有发下来,导致买受人不能及时支付购房款,这种情是否可以解除合同且不需要承担违约责任?因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。如果是银行的原因导致房贷办不下来,则是银行的原因,即由于政策等原因,导致银行房贷时间拉长,那么,那么购房人可以和卖家协商解除购房合同,并且不必承担违约责任,卖家应该无条件退还购房首付。如果是购房人自身的原因导致房贷办不下来,比如因为购房人的个人征信或者提交的材料有问题,那么,就只有解除购房合同了。在这种情况下,购房人应当赔偿违约金,而卖家应当退回首付款。预售登记

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