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处分夫妻共同房产的无权处分行为

类型:法治热点

时间:2020-02-24

房地产纠纷

来源:肖慧思

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        婚姻期间共同财产购买的房产,登记在一人名下,登记名义人私自将房产对外签订买卖合同,处分房产,并已经办理过户手续,这种情况下,夫妻另一方能不能不追认而使处分行为无效?购买房产的的买受人能不能基于善意取得而取得房屋所有权?

婚姻关系存续期间、夫妻共同财产、无权处分、善意取得

        夫妻共同财产:是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间,这期间夫妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。婚姻关系存续期间使用共同财产购买的房产是夫妻共同财产,即使登记在一人名下,该房产归属于夫妻双方,另一方私自处分对夫妻一方的房产是无权处分,但是在符合善意取得构成要件时,对方可以善意取得,此时,登记在一方名下的房产对外转让,只需要一方作为转让方签字认可,登记过户时,一方到场即可,但是无权处分行为。

        善意取得构成要件:第一、无权处分人具有处分不动产的权利外观。不动产的权利外观集中在物权登记,通过登记对外彰显的公示效果,产生登记的权利人享有处分权的表象,进而使相对方产生其享有处分权的基本信赖。第二、受让人善意:受让人的善意表现为主观上的不知情。此善意无关伦理、道德评价,只表现于受让人对无权处分事实的不知情。且受让人对信赖在客观上应该是合理、无重大过失的。第三、需以合理的对价受让。受让人支付合理的对价才是其保有不动产物权的自然正义基础,若受让人是受赠与获得该不动产则不适用善意取得原则。第四、完成不动产登记。需要经不动产变更登记完成后,受让人方才取得不动产物权,财符合无权处分之下的善意取得。

        夫妻婚姻关系存续期间用共同财产购买的房产是夫妻共同财产,即使只登记在一方名下,此时如果登记名义人私自处分该不动产,对属于夫妻另一方的房产是无权处分,但不动产受让人可以基于善意取得原则取得房产,前提是要满足善意取得四要件,最主要的是受让人要完成房产登记,否则不能算是善意取得。

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