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委托、行纪与居间合同详情

1 委托合同

一、委托人的义务

(一)预付费用

《合同法》第398条规定委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用及其利息。

(二)支付报酬

《合同法》第405条规定受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。

(三)赔偿损失

《合同法》第407条规定:受托人处理委托事务时,因不可归责于自己的事由受到损失的,可以向委托人要求赔偿损失。第408条规定:委托人经受托人同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此给受托人造成损失的,受托人可以向委托人要求赔偿损失。

二、受托人的义务

(一)亲自处理委托事务

《合同法》第400条规定:受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。

(二)报告义务

《合同法》第401条规定:受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况。委托合同终止时,受托人应当报告委托事务的结果。

(三)交付财产义务

《合同法》第404条规定:受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。

(四)损害赔偿责任

《合同法》第406条规定:有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失。

三、委托合同的终止事项

(一)当事人行使任意解除权

《合同法》第410条规定:委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。

(二)当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产

《合同法》第411条规定委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的,委托合同终止,但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。

2 行纪合同

行纪人的权利义务

一、支付报酬请求权

行纪人完成全部或部分委托事务的,有权向委托人请求支付相应的报酬。

二、介入权

行纪人卖出或者买入具有市场定价的商品,除委托人有相反的意思表示的以外,行纪人自己可以作为买受人或者出卖人。介入权为形成权,自行纪人向委托人做出受领意思时产生,自意思表示到达委托人时生效。

三、留置权

委托人逾期不支付报酬的,行纪人对委托物享有留置权,但当事人另有约定的除外。

四、保管义务

行纪人占有委托物的,应当妥善保管委托物。委托物交付给行纪人时有瑕疵或者容易腐烂、变质的,经委托人同意,行纪人可以处分该物;和委托人不能及时取得联系的,行纪人可以合理处分。

五、价格遵循义务

委托人关于卖出或买入价格有指示时,行纪人应该遵循。现实操作中,委托人可能指定数额或者幅度,或者直接指示随市而行。若行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的,应当经委托人同意。未经委托人同意,行纪人补偿其差额的,该买卖对委托人发生效力。

行纪人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的,可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确,依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的,该利益属于委托人。

3 居间合同

一、居间合同的种类

居间合同包括委托居间和媒介居间。前者是居间人向委托人报告订立合同的机会,后者是居间人为委托人提供订立合同的媒介服务。

二、居间人的权利义务

(一)如实报告义务

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

(二)隐名和保密义务。

如果当事人指定居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方,居间人就不得将其告知对方。保密义务是指居间人对在为委托人完成居间活动中获悉的委托人的商业秘密以及委托人提供的信息、成交机会、后来合同的订立情况等,均应按照合同的约定保守秘密。如果居间人违反隐名和保密义务致使当事人受到损害的,应该承担损害赔偿责任。

(三)居间人的报酬请求权

委托居间中,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照合同法第61条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。

媒介居间中,因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

二、未促成合同成立的处理

居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

4 注意事项

一、委托合同VS行纪合同VS居间合同

(一)合同内容不同。委托合同中受托人可以参与到委托人与第三人的合同之间。行纪合同中行纪人可以以自己的名义与第三人订立合同,有权对合同内容做出决定。而居间合同中居间人是不参与委托人与第三人的合同的。

(二)合同性质不同。委托合同可以是单务或双务合同,也可以是有偿或无偿合同,视当事人的约定而定。行纪合同则属于双务、有偿合同。而居间合同属于单务、有偿合同。

(三)行为性质不同。委托合同中受托人作为代理人可以对第三人做出要约或承诺。行纪人也可以对第三人作出要约或承诺。但是居间人只能想委托人报告缔约机会或提供媒介服务,不产生要约或承诺效力。

(四)必要费用分配不同。委托人为了委托事务而产生的必要费用由委托人承担。行纪人处理委托事项产生的必要费用一般是由行纪人自行负担,除非当事人之间另有约定。居间人促成合同订立的,居间人自己负担必要费用,未促成的可以请求委托人承担。

二、委托合同中,受托人是以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同的,若第三人在订立合同时知道了受托人与委托人之间的代理关系,《合同法》规定该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

若第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

三、因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产,致使委托合同终止将损害委托人利益的,在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前,受托人应当继续处理委托事务。

因委托合同终止将损害委托人利益的,在委托人作出善后处理之前,受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。

5 疑难问题

现实生活中,居间合同很多发生在房屋买卖中,这一类居间合同的格式条款中常注明禁止“跳单”,旨在防止买方利用房屋中介公司提供的房源信息但是却跳过中介直接与房屋所有权人购买房屋,致使中介公司无法得到应有的报酬。

最高人民法院认为此类条款合法有效,不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形。法院在审理此类纠纷时,关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、订立机会等。如果买方可以从其他公众途径中合法获取同一房源信息,买方是有权选择报价低、服务好的其他中介公司的,此时不构成“跳单”违约。

6 相关法律

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国民事诉讼法》

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

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